建物の老朽化が進み、経済的にも物理的にも寿命が来てしまっている状況にあり、解体及び建替えをするときには、大掛かりなものが残っています。それは、住人やテナントの立退きです。
将来的に解体をする計画で、新規の入居を断っていたり、今使用している入居者または、テナントにいつまでと期限を切って立退きを申し入れたりといったことをしておくと、その期限までに少しずつ入居者は減っていくでしょう。そして最後まで残った方への立退き交渉になるので少しは穏やかに話が進むかもしれませんが、中には突然の立ち退きを申し入れないといけないケースもあります。
もしその土地に再開発などがかかり、行政からそれなりの立退き料が出ているのであれば問題はないでしょうが、オーナー個人の問題や、そのビルだけの問題で立退きをお願いするときは、そうはいきません。
今回はビルの建替えの際に発生する、立退きの問題について見ていきましょう。
立退きとは
立退きとは、賃貸借契約を解除できる法律上の原因がないときに、賃借人と話し合い、合意の下で立退料を支払い、賃借人に建物から退去してもらうことをいいます。
賃貸借契約上は、何らかの解除ができる旨の規定があれば、立退料を賃借人に支払わなくても解除できますが、宅地建物業法の中には借家借地法といった法律があり、賃貸借契約の解除は正当な自由が必要とされていますので、賃貸借契約の方法により賃貸人から契約を解除したとしても、賃借人が任意に出ていかなければ立退き交渉を行い、立退料を支払って合意解除する必要があります。
立退き交渉
立退き交渉とは、賃貸人(貸している側)が住宅や店舗、オフィスなどから賃借人(借りている側)に退去してもらうための交渉のことをいいます。
どんな時に立退きをしてもらうのか
賃貸している建物に建替えの必要がある場合や、賃貸している建物を賃貸人自らが利用したい場合、あるいは賃借人に家賃の滞納がある場合など、理由としてはたくさんありますが、ある日突然、出て行ってくださいといったところで、出て行ってくれる賃借人はいませんので、話し合いで合意してもらわなければなりません。
賃借人側に契約違反がなく、賃貸人の都合で立退きを求める場合
たとえば、賃借人が賃貸借契約書に記載されている禁止事項や、家賃の滞納などがなく、さらには、社会的な背景からも逸脱はなく、賃貸人側の都合での立退きを申し入れるのであれば、立退料を支払うことがほとんどです。
賃借人側に契約違反などがある場合
賃借人側に賃貸借契約書に記載されている禁止事項や家賃の滞納、または、賃貸借契約書に虚偽の内容が含まれる場合は、賃借人は賃貸借契約を解除することにより、賃借人に住居や店舗の明け渡しを求めることができます。この場合は、立退料は必要ありません。
オーナー都合による立退き交渉では、原則として立退料が発生する
賃貸人からの問題もなく、オーナー側からの都合での立退きには立退料は発生します。なぜなら、住居や店舗、オフィスなどは建物の賃貸借契約には、借地借家法が適用されるからです (平成4年7月までに契約をされた賃貸借契約については借家法が適用となります) 。
いずれにしても、正当な理由というものがなければなりません。それは、賃貸借契約の期間が満了し、賃貸人から次回の更新を拒否する時にも同じことが言えます。
正当な理由であっても立退料は必要な場合も
正当な理由とは一体何でしょうか。
ビルが老朽化し建物自体を建て替えるため、あるいは再開発がかかった、賃借している建物を賃貸人が自ら利用するため。これらは一見、正当な理由にも思えます。
しかし、これらの理由だけでは認められないことが多く、その正当な理由に対して、立退きを余儀なくされた賃借人に一定の金銭的補償をしなければ、「正当な理由」を認めないといった判例が多いのが現状です。
言い換えると、賃借人に違反等がなければ基本的には立退料が発生すると考えてもよいかもしれません。
立退料が不要な場合
賃借人に違反や家賃の滞納がある場合
賃借人側に家賃の滞納や無断転貸などの契約違反がある場合は、賃貸人は賃貸借契約を解除することによって、賃借人に店舗や住居の明け渡しを求めることができます。その場合の立退料も不要です。
定期建物賃貸借契約の場合
定期建物賃貸借契約では、賃貸借契約の更新をしないことが法律上認められていますので、賃貸人は契約の期間が満了すれば、正当な理由の有無に関係なく賃借人に店舗や住居の明け渡しを求めることができ、立退料は不要です。
建物が極端に老朽化し重大な危険がある場合
ごく稀なケースですが、建物が老朽化していて、今にも崩れそうなほどになっていて、このままでは入居者に危険が及んでしまうようなものに関しては、正当な理由として認められ、立退料は不要となった判例があります。
立退き交渉のコツ
入居者が少なくなってから着手する
満室の状態で立退きの交渉をすると、相手が多すぎて大変です。急な立退き交渉は避け、ビルや大型の建物になると数年がかりでの計画になりますので、新たな入居者を入れないで少なくなってから交渉をしましょう。
定期借家契約に切り替える
満了した入居者の更新のタイミングで賃貸借契約書を定期借家契約に切り替えましょう。
そうすることで、次回の契約満了時には正当な理由がなくとも退去を求めることができます。
代替物件を提供する
テナントや住居に関わらず、同等程度の代替物件を探し、提供します。入居費用は交渉次第で、どちらがどれだけ払うのか、立退料との兼ね合いなどは話し合いで解決しましょう。
誠意をもって交渉する
オーナーだから、貸している側だからと傲慢な態度や、高圧的な態度で話すのではなく、今まで入居していたことへの感謝の意を込めて誠意をもって向かい合うことで、わかってくれる入居者もいるでしょう。
原状回復費用の免除
交渉のカードとして、たとえば原状回復費用は取らない。解体工事をするのだから、原状回復は必要ありませんので、交渉のカードとして盛り込んだとしても、オーナー側としてはマイナスにはなりません。
退去までの賃料を免除
こちらも交渉でのカードになりますが、原状回復費用とはちがい、直接マイナスとなってしまうカードです。しかし、話し合いの進まない賃借人とずるずるしてしまうのが一番のマイナスになってしまうので、交渉の最後のカードとして持っていてもいいでしょう。
裁判は避ける
裁判になると交渉が長引きます、裁判中はもちろん入居者は退去をしていません。そんな中解体工事を着手することはできません。
たった一軒の入居者でもいたら前に進まないのです。ましてや、裁判に持ち込まれたら長引いてしまい、交渉での落としどころがなかったせいで、結果的にはマイナスになってしまい、本末転倒という事態に発展しかねません。裁判は避けるべきです。
おわりに
数軒しか入居者のいないアパートに比べると、ビルの立退きは大きな計画が必要です。いくらこちら側に正当な理由があるとしても、賃借人を守る法律がありますのでなかなかうまく進みません。かといって、倒壊するまで放っておくこともできないので、オーナーとしては引き際を見極めるのも大切な仕事といえるでしょう。
立退きは、人と対峙していかなければならない作業になりますので、退去率にしても立退料にしても、あるいは、計画していた日数や金額なども、どれだけ誠意をもって進めるかによって、大幅に影響されてくるでしょう。
